地产商：地价涨，房价却不能涨，游戏还让玩不？

来源：吉屋网发布时间：2017-02-28 14:32:00

2017年人们普遍预测楼市会下行，可以佐证的有成交量继续下跌，需求继续萎缩，买房成本增加。部分开发商为了讨好购房者缓解资金压力，甚至重提“分期*”。

但另一方面，龙头房企的1月份的销售额却同比大幅增长，并有四家房企同比增长超过100%。

2017年龙头房企的销售计划，显示了房企对2017年的楼市仍然充满信心。

房企的底气，主要决定于两点，其一，2017年房地产的整合仍然会加速，市场逐步被头部房企掌控，体量的做大是必然的；其二，楼市的惯性使然，上调目标既是激励也是压力，做大蛋糕是一条“不归路”。

先来看看可供销售的房源，数据显示，截止2016年12月，35个城市新房可售房源持续下跌，平均可供销售周期为8.9个月，已经接近近几年来的低点。

再看看地，2016年地的价格是出了名的贵，单价和总价的记录都被屡屡刷新。全年成交总价为3.56万亿元，同比增长19.3%，而同期财政收入为15.95万亿，同比增长4.5%。土地收入占财政收入比例上涨1个百分点至22.32%。也就是说，地方财政收入的五分之一多靠的是卖地所得收入。

总价上涨的同时，成交量却是持续下跌的，2016年用于房地产的土地同比下跌了10.3%，单价继续上涨，2017年1月的数据显示，龙头房企拿地单价同比上涨了38.6%，至6964元/平米。也就是说，用于房地产的土地减少了一成多，而每亩地的单价却上涨了近4成。

供给端的成本增加以及面积的减少，一方面表明开发商仍然看多2017年的楼市，但毕竟开发成本大幅上涨，将来卖房不得不提价。但涨价却面临着来自两个方面的压力：

1、买房成本增加

买房成本的增加已经很明显了，以重庆为例，该市*买房的利率已经不再有任何优惠，北京也普遍执行首套房9折利率了，购房者买房既要提高*，又必须承当更高的月供压力。这些压力经过层层传递，*终都要摊到靠工资过活的刚需和他们的家庭头上。购房者因为*和利率地增加压低了购房需求。

2、政策阻力

政策通过资金成本和买房资格死死抑制住了需求。二套房三套房等政策限制，使得开发商找不到足够合适的购房者，二手房的挂牌时间也大幅增加。市场冷清虽然没能让房价走低，但已经达到了预期目标——“防止大起大落”。

2016年开发商重仓布局热门城市，这一趋势在2017年仍然延续，元旦以来，这些城市出让的住宅用地可建面积达3990万平方米，同比增长53%。

房企的动力很简单：虽然价格越来越贵，但地越来越少，这种供给长期小于需求的局面将长期维持。

房价怎么走？

对于市场来说，人们总是纠结房价为什么会上涨，为什么就不能跌下去？其实原因就一点：面粉决定面包价格，地价决定房价，“面粉贵过面包”你还让开发商玩不？

那么它的*终结果一定还是“面包贵过面粉”。

商品房的价格会继续涨，但平均价格不能涨，开发商还要继续往下玩，于是在“面粉该做成什么样的面包”上要来点转变。以前的土地大多数都变成了商品房，现在则不是，商品房可以涨，但它的体量在减少，剩下的指标变成了“两限房”。

少量高价的商品房和更多的平价两限房，一平均价格就稳定了。不过，对于购房者来说，必须认清一点，你能买到哪种房子，是商品房还是两限房？